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房子卖了39万,退款和违约金付了26万
发布日期:2017-09-12 浏览次数:298 次

?案情回顾:
为了方便家里老人居住,2009年,三门的姚女士看中了某医药公司的房子。由于房子地理位置好,既靠近菜场,又离医院不远,于是,姚女士一次性付款买了一套一楼的住宅,并与某医药公司签订了一份《房屋买卖合同》,双方在合同中写明了房屋的价款、面积及产权登记约定等内容。
合同签订后,姚女士付清房款39.74万元,并支付了委托办理产权登记的相关费用1.5万元,医药公司也按约向其交付了房屋。此后,姚女士对房子进行了装修,截至目前,家里老人也已入住多年。
根据合同约定,医药公司应在2012年12月1日前将房屋的权属证书登记在姚女士名下。但这些年来,医药公司对此一直没有兑现,也没有给姚女士确切的说法。无奈之下,今年5月,姚女士一纸诉状将该医药公司告至法院,请求判令被告办理房地产权属证书,并支付逾期办证违约金,违约金按照购房款为基数,按银行同期贷款利率计算。
对此,医药公司辩称,涉案房屋是公司经批准后开发的城镇住宅房屋,初次设计时姚女士购买的房屋面积是99.35平方米,后根据城建局的意见,要求在一楼,也就是姚女士购买的房屋处留一个过道。尽管城建局提出了房屋更改要求,但医药公司施工时并没有按照更改后的设计进行变更,出售时,由于公司工作人员的疏忽,参照旁边房屋的面积与姚女士签订了房屋买卖合同。也是因为这个情况,涉案房屋的产权证迟迟做不下来,现在实际做下来的房屋面积只有64.42平方米。
事后,经法官调解,双方达成了调解协议,由被告方医药公司返还房价款25.8万元、支付逾期办证违约金8000元,合计26.6万元。
法官说法:
根据最高院关于审理商品房买卖合同案件的相关司法解释,面积误差比超出3%时,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋面积误差比大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还给买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
本案中,被告虽不是专门的房地产开发企业,但原、被告签订的房屋买卖合同内容参照了商品房买卖合同。合同中,明确约定了房屋面积、面积差异处理及违约责任等,该合同对双方均具有法律约束力,被告某医药公司应承担合同的违约责任。
法官提醒,本案被告未按变更后的设计图纸进行规范施工,违规占道面积超出原房屋建筑面积1/3,并草率签约,因此承担的违约成本高达总房价2/3。房屋出卖人在签订房屋买卖合同前要准确测量房屋面积,不要违规改变房屋结构或用途,更不能草率签约,否则,可能因小失大,承担重责。???

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